собственнику  главбуху  7 минут на прочтение

Как снизить или приостановить арендные платежи законными способами?

Олеся Чуева

Автор: Олеся Чуева
Старший юрист 1С-WiseAdvice

В условиях вынужденных «нерабочих» дней многие компании перевели сотрудников на удалённую работу либо вообще приостановили деятельность. Возникает резонный вопрос: как сократить расходы на оплату пустующих офисных или производственных площадей?

Апдейт от 08.06.2020

8 июня вступил в силу закон, позволяющий пересматривать условия арендных договоров компаниям-арендаторам, которые являются субъектами МСП и относятся к пострадавшим отраслям.

В частности, по Договору, заключенному до введения в конкретном субъекте РФ режима повышенной готовности или ЧС, арендатор вправе потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы на срок до одного года.

Если арендодатель не соглашается уменьшить арендную плату в течение 14 дней с момента обращения арендатора, арендатор вправе не позднее 01.10.2020 года отказаться от Договора аренды без каких-либо санкций в порядке ст. 450.1 Гражданского кодекса: убытки в виде упущенной выгоды, убытки в связи с прекращением договора, предусмотренные ст. 393.1 ГК РФ; штрафные санкции, предусмотренные договором - с арендатора не взимаются).

Обеспечительный платеж, если он был предусмотрен, возврату арендодателем арендатору не подлежит. Иные убытки подлежат возмещению в соответствии с гражданским законодательством.

3 типовые ситуации

Ситуация 1. Приостановка деятельности связана с запретами, введенными региональными властями.

Если компания не может вести деятельность ни в какой форме, даже в дистанционной, необходимо уведомить своих контрагентов о наступлении форс-мажора согласно ст. ст. 451, 416-417 ГК РФ.

К сожалению…

В случае закрытия заведения для посетителей на основании Указа Мэра Москвы № 12-УМ от 05.03.2020 и/или Распоряжения Роспотребнадзора от 20.03.2020 г. и др. нормативных актов, выпущенных в связи с пандемией, поставщик, в силу форс-мажора, освобождается только от неустойки в связи с неисполнением обязательства перед своими клиентами (не поставщиками).

При этом невозможность выполнять обязательства по оплате аренды, как разъясняет Торговая палата, напрямую не связана с закрытием, т.к. возможны иные источники формирования денежных средств (кредит, займ от учредителя).

Более того, исходя из действующей судебной практики, отсутствие у должника необходимых денежных средств, не является форс-мажорным обстоятельством (п. 8 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7).

Остается уповать на Гражданский Кодекс, поскольку есть вероятность того, что в скором времени начнут выдаваться свидетельства о наступлении обстоятельств непреодолимой силы и суд будет вставать на сторону арендаторов.

Ситуация 2. Арендованная площадь не используется, поскольку находится в бизнес-центре или торговом комплексе, закрытых для посещения.

В этом случае налицо существенное изменение обстоятельств, которые не были известны на момент заключения Договора (по сути сам арендодатель ограничивает пользование площадями), поэтому арендатор может обратиться к арендодателю с заявлением о применении ст. 451 ГК РФ.

Статья позволяет изменить арендные отношения или расторгнуть договор аренды (в том числе в судебном порядке, если стороны не смогут договориться о распределении расходов).

Ситуация 3. Арендатор физически пользоваться помещением может (доступ к нему есть), но оплачивать аренду в прежних объемах возможности нет.

В этом случае остается только вести переговоры с арендодателем. Совсем избежать арендных платежей не получится, поскольку арендодатель сам несёт расходы на содержание помещения, но снизить ежемесячные платежи или договориться об отсрочке вполне реально. И мы уже имеем такие кейсы по нашим клиентам.

Шаблон Уведомления о снижении или отсрочке арендной платы – скачать doc

Возможно ли законное применение отсрочки арендных платежей?

Да, возможно, но только для особо пострадавших отраслей, перечень которых закреплен соответствующими постановлениями Правительства.

Если ваша компания относится к таким отраслям, то по договору аренды недвижимого имущества, заключенному в Москве до 05.03.2020 года, можно на законных основаниях в течение 30 дней заключить с арендодателем дополнительное соглашение, предусматривающее отсрочку арендных платежей.

По Москве отсрочка может быть предоставлена на период с 05.03.2020 по 1.10.2020.

При этом задолженность по аренде подлежит уплате не ранее 1.01.2021 г. (и не позднее 1.01.2023). Оплата производится поэтапно (не чаще 1 раза в месяц), равными платежами, размер которых не превышает 50% ежемесячной арендной платы по договору аренды.

Важно!

Штрафы, проценты или иные «санкции» в связи с несоблюдением арендатором порядка и сроков внесения арендной платы не применяются. Установление арендодателем дополнительных платежей в связи с предоставлением отсрочки является незаконным.

Размер арендной платы, в отношении которой предоставляется отсрочка, также может быть снижен по соглашению сторон.

Изменения в Законе № 98-ФЗ также дают некоторые гарантии для арендаторов, которые снимают площади у владельцев государственного или муниципального имущества (за исключением земельных участков).

Законом предусматривается, что вышеуказанные арендодатели не вправе отказать арендатору, который добросовестно исполнял условия договора аренды до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС, в заключении в 2020 году дополнительного соглашения к договору аренды о продлении его срока до одного года на тех же условиях или же на иных условиях, которые не ухудшают положение арендатора. Соглашение должно быть заключено без торгов и оценки рыночной стоимости объекта недвижимости.

Объединяйтесь с другими арендаторами!

Если кроме Вас в здании есть и другие арендаторы, которые не могут выплатить в срок арендную плату, а также если помещение находится в субаренде, имеет смысл решать проблемы сообща. К коллективным требованиям прислушиваются быстрее.

Арендаторы могут инициировать переговоры не только с представителем арендодателя, но и непосредственно с собственником арендуемых площадей. В результате можно попытаться добиться следующих послаблений:

  • Полная отмена арендных платежей на определенный срок.
  • Частичное снижение арендной ставки на определенный срок.
  • Отсрочка очередных выплат на несколько месяцев.
  • Переход на переменную арендную ставку (например, в виде процента от выручки).

Важно!

Какие бы основания для снижения арендных платежей вы не применили, нельзя забывать о соблюдении формы уведомления второй стороны.

Судебное производство является крайней мерой в споре, однако корректно составленные, вовремя и должным образом направленные арендодателю или собственнику документы могут сыграть решающую роль не только в процессе судебного разбирательства, но и на стадии досудебного урегулирования спора.

Наши юристы готовы изучить Ваш Договор аренды и подсказать, как действовать именно в Вашей ситуации.



Наши лучшие статьи
false